这三个月的常州楼市表现，符合你的预期吗？

2020年的房地产市场，出现了这样一个词，那就是“打新”。与买股票一样，这两个字居然成为了一种买房的信仰。

更可怕的是，这种信仰在什么样的地方最为坚定？从深圳到杭州，再到南京、成都……动辄几百万、上千万一套房的地方，为何依然有这么大的魔力？

资本逐利，围绕着这些“打新”项目的，无非就是“限价”两个字。而这两个字，往往让人产生追逐利差空间的念想。

即便“房住不炒”已经成为了楼市调控的长效机制，依然有人对“这把韭菜”趋之若鹜。

距离常州房地产调控加码已经三个月的时间，这次加码，似乎比我们预判更为沉重。

为什么？同样是限价。

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我们再来回顾一下常州这一轮调控文件中的重点。

1、二套房首付提高，由原来的30%变成60%

2、限售年限增加，由原来的2年变成4年

3、加大市场供应，规范预售机制（每次领证不少于3万方）。

整份文件当中，没有提到“限价”两个字，是不是？也正是因为如此，调控之初，我们虽然预期到了这次调控后的市场反应，但事实上这次调控的力度仍超出预期。

为什么？那就是与政策同步实施的严格的限价政策。事实上，常州的新房限价并不是现在才开始的。虽然没有明文规定出炉，但事实上每一个新房项目的备案价格都是根据地价进行限制的。

而这一次调控过后，官方对于新房价格的限制更进一步，尤其是对于高端项目而言，想要拔高房价，就没有那么容易了。

这个时候，问题就来了，2020年常州一共拍出了19幅万元地，远超前几年的万元地之和。其中，杨班村地块地价达到了19793元/㎡，这不仅是常州地价新高，隔壁的无锡也没有出现过这个价格。

我们曾多次预判，2021年常州的房价天花板将出现在这些万元地中。但在当前限价条件下，这种预判的参考价值就被削弱了。（注意，只是削弱，方向不变）

要知道，对于房价的预判，肯定不是单纯的地价*2这么简单。谁来做产品开发，开发什么样的产品，也很重要。

在地价拔高的背景下，如果不是限价，开发商肯定更愿意通过不断拔高产品力来争取更多的利差空间。

好了，现在限价了，我们看到的是什么呢？

两个方向：

第一，开发商为了项目入市，一方面降低产品力上升空间，一方面降低利润空间。

第二，开发商尽量不牺牲产品，与官方进行价格博弈的同时，降低入市速度。

这两个方向其实显而易见，大部分人都能做出这样的判断。但做出这个判断之后，市场会给出什么样的反应呢？

第一:极少数人看到了机会。按照目前的常州市场，抢房还不至于，但对于这个阶段新入场的纯新盘，仍然还是有人看好的，毕竟价格低于预期。但必须承认的是，这部分肯定是极少数人，这也是我们看到这一两个月推出的新项目入市反响远不如上半年的原因。

第二：大部分人持续观望。这没什么好做过多解释的，市场预期的转向条件下，观望的人不在少数。

这种反应，怎么说呢？涉及市场的任何一方，都开始变的被动了。

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那限价了，刚需受益了吗？

首先，我认为时至今日，在常州，刚需已经是一个很难判定的界限了。

第一套房是刚需？便宜的房子是刚需？在现在的常州，恐怕没这么绝对。

说句耿直的话，在住宅产品这一块，从2017年往前追溯10年，常州人真的没见过什么“大世面”。哪怕真的有好的产品进来，但在价格拉不出差距的时候，也体现不出产品优势。于是，这两年的产品表现力，让常州不同的人群对于“产品”这个词有了不同的定义。

虽然我一直不认为精装盘就等于好的楼盘，但我认为科技住宅、会所、智能家居、超高标准小区景观带等各类不同形式的产品配置蜂拥而至，让常州人打开了住宅产品新世界的大门。

产品和需求的同步升级，这就是现在的常州新房市场现状。改善，已经成为常州新房市场的刚性需求。

需求结构的提升，如果同时匹配产品结构的提升，那显然是相得益彰。而如果需求提升的背后，产品提升空间下降，那谁为此买单？

再退一万步讲，哪怕是对于真正的纯刚需。在这样的市场中获益了吗？我认为并不见得。

一方面是限价对于低价房源没有严格的限制，另一方面市场的低预期导致这类需求的购房者同样保持观望，再度错过上车的时机（毕竟常州全域的地价都在上涨）。

真诚的说一句，房价，不只是一个简单的数据。刚需，永远不要只做“陪看”。

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我们必须要承认的是，调控的目的是什么？短期内控制房价，保持房价平稳，中长期控制房价的增速，基本实现房价的“慢牛”式增长。

那控制房价最有效的手段是什么？限价、限购，还是限售？

这些手段或许能在短期内立竿见影的控制房价，但肯定不是长期有效的方法。

深圳的调控、限价严格吗？恐怕全国都没有几个城市能与之相比。这种严控下，产生了什么效应？无所不用其极，带着高预期的心态想尽各种办法获得买房资格。新房变成了炒房客的天下，刚需怎么办？

再看长沙，全国房价控制的范本，官方媒体屡屡点名表扬。前两年闹出了劣质水泥的丑闻，以及假泳池的小区景观。这又是为什么呢？所有的物价都在涨，房价打压的过于严格，导致开发商只能牺牲产品质量。

如何在控制房价的同时，保持市场的健康度，这是一个很难解的问题吗？

我并不这么认为。我们可以看到，每一个加码调控的城市里，几乎都有这样一条措施，那就是适当的加大土地供应。

全国范围内，有几个城市能说，我们没地了，没法加大供应？我认为，屈指可数。

新房市场和二手房市场不同的就是，供应是可控的，而这种可控，或多或少有一些政策因素。人为的“短缺”，肯定是不可取的。

在常州这一轮的楼市调控后，我们看到了一些好的迹象，那就是部分热点区域确实是在加大供应了。包括青龙、包括市府板块、包括经开区……

房子是用来住的，不是用来炒的，这句话本身没错。

然而，治水靠疏不靠堵，无论是楼市调控还是楼市热点，都不应该是人为控制和制造的过程。

市场的东西，本就应该用市场手段去调节。这种未来，才值得期待。

最后，关于常州楼市的未来，欢迎各位留言讨论

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引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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瑞瑞

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